自宅がオーバーローン。財産分与はどうなる?【弁護士が解説】

執筆者 弁護士 宮崎晃
弁護士法人デイライト法律事務所 代表弁護士
離婚分野に注力し、事務所全体の離婚・男女問題の相談件数は年間700件を超える。(2019年実績)

弁護士の回答

オーバーローンの自宅しかない場合、法律上財産分与は請求できないと考えられます。

 

財産分与とは

たくさんのお金のイメージ画像財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に築いた財産を分ける制度です。

民法は、「離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」と規定しており、財産分与の根拠はこの条文となります(768条)。

財産分与の対象となる財産は、基本的には別居時に存在する財産と考えられています。

ただし、事案によっては別居時ではなく、離婚時の財産を対象とする可能性もあります。

財産分与について、詳しくはこちらのページで解説しています。

 

 

オーバーローンとは

オーバーローンとは、不動産のローンの借入残高が当該不動産の時価を超えている場合をいいます。

次の具体例で解説しましょう。

具体例

夫婦は結婚後、5000万円のマンションを購入しました。

購入に際しては夫が銀行から5000万円を借り入れて、夫の名義で不動産の登記をしました。

別居時にマンションの時価が3000万円、ローンの残額が3500万円だった場合、財産分与をどのように考えたらいいでしょうか。

なお、マンションしか他に財産はありません。


この事例では、マンションを5000万円で購入したものの、別居時には時価が3000万円まで下がっています。

他方で、ローン残高が3500万円です。

すると、マンションの価値よりも、負債の方が高いということになります。

3000万円 < 3500万円

つまり、この場合、マンションの資産価値はありません。

むしろ、時価である3000万円で売却できても借金が500万円残ってしまいます。

このような状態をオーバーローンといいます。

なお、日本の場合、一般的に不動産は購入後、時価が下がる傾向にあります。
(一部の人気タワーマンションなど特殊のものを除きます。)

したがって、離婚実務では、オーバーローンの案件は決して珍しくなく、むしろ、通常の事案と感じています。

 

 

財産分与はどうなる?

このようなオーバーローンの案件では、自宅の処分として、次の3つが考えられます。

①夫が自宅を取得する

まず、夫が自宅を取得して、引き続き居住するという方法です。

上記事例の場合、不動産登記は夫の名義なので、特に変更する必要はありません。

仮に、夫と妻の共有名義の場合や妻の名義の事案であれば、夫の単独名義に変更するのが通常です。

夫が自宅を取得する場合、残った住宅ローンも夫が独りで支払っていきます。

負債を分けることができる?

住宅ローンこのような事案において、ときどき、夫側から残った住宅ローンについて、妻と折半したいと主張されるケースがあります。

夫としては、結婚している間に購入した物件なのだから、その責任は夫婦が二人で果たすべき、という考えに基づくものです。

特に、夫からではなく、妻の方から離婚を切り出すような事案では、このような主張がされる傾向にあります。

夫の気持ちも理解できますが、財産分与はプラスの財産を分けるという制度であって、負債しかない事案においてこれを分けるということができません。

したがって、少なくとも法律上は夫側の主張は認められません。

すなわち、裁判では夫のもとめる負債の分与はできません。

話し合いもっとも、協議や調停であれば、法律に基づかない柔軟な解決の可能性もあります。

そこで、財産分与に詳しい専門家に相談されると良いでしょう。

 

②妻が自宅を取得する

この場合、妻に名義を変更する必要があるでしょう。

しかし、住宅ローンが残っている場合、債権者であり、抵当権者である銀行等が名義変更に応じない可能性もあります。

したがって、金融機関との調整が必要となります。

名義変更がすぐにできない場合は、所有権のみ夫から妻に移転させて、名義変更を住宅ローン返済後とする場合もあります。

この場合、トラブル防止のために専門家に合意書を作成してもらうことをお勧めいたします。

財産分与の請求手続きについて、こちらをご覧ください。

 

妻が住宅ローンを支払える?

実際には、妻側に多額の住宅ローンを支払えるだけの経済力がある事例は少ないです。

例外的に、妻の年収が高い場合や、実家の援助がある場合などは、妻側が自宅の取得を希望する場合もあります。

また、例えば、夫が不倫をした有責配偶者で、妻と積極的に離婚をしたがっているような案件では、離婚を早期に成立させるために、夫が住宅ローンをすべて負担することを妻に約束し、妻が自宅を取得するケースもあります。

 

③自宅を売却する

住宅ローン3つ目の方法として、自宅を売却して、住宅ローンの一部を弁済するという方法です。

上記の事例では、時価3000万円で売却できれば、500万円の借金が残ることになります。

妻に借金の返済義務があるか?

これについては、法律上は、借り入れをした(債務者である)夫だけに返済の義務があります。

金融機関の貸付は、離婚とは関係がありません。

そのため、離婚しても金融機関は夫に対してのみ請求が可能です。

すなわち、債務者になっていない妻は金融機関に対して返済義務はありません。

夫は妻にローンの返済を請求できるか?

夫としては、妻に対して、「残った借金500万円について半分だけでも返済してほしい。」と考える場合があります。

しかし、上記のとおり、法律上、負債についての財産分与は認められません。

したがって、法律上、夫は妻に返済を請求できません。

しかし、夫婦が共に離婚を積極的に希望しているような場合は、それぞれ250万円ずつ負担し、銀行に半分ずつ返済していくという合意を締結することもあります。

妻側には本来負担する法的義務はありませんが、離婚裁判を回避し、早期解決するために、このような合意をするケースもあります。

 

まとめ弁護士以上、オーバーローンの不動産しかない場合の財産分与について解説しましたが、いかがだったでしょうか。

オーバーローンの不動産しかない場合、法律上は財産分与はありません。

しかし、自宅不動産をどうするかという大きな問題があります。

自宅の処分には、夫が取得する、妻が取得する、売却するという3つの方法があり、いずれの場合もトラブル防止のために専門家に相談すべきです。

また、不動産の財産分与にあたっては、時価を適切に査定することが不可欠です。

上記の事例では時価を3000万円と記載していましたが、適正な時価そのものについて争いとなることが多く、これを適切に算出することが重要なポイントとなります。

私たちデイライト法律事務所は、不動産業者と連携していますので、迅速・適正に不動産の時価を査定することができます。

依頼者の方が自ら手配していただかなくても大丈夫です。

こうしたサービスの提供も当事務所の強みです。

不動産の財産分与について、また財産分与一般について、気になることがあれば、いつでも当事務所まで相談にいらしてください。

ご相談の流れはこちらからどうぞ。

 

 


財産分与
執筆者 弁護士 宮崎晃
弁護士法人デイライト法律事務所 代表弁護士
離婚分野に注力し、事務所全体の離婚・男女問題の相談件数は年間700件を超える。(2019年実績)